クリニックを新たに開業する際、最初に直面する大きな判断が「どの物件にするか」ということです。
「物件が見つかってから具体的に開業に向かって動く」という方も多くいらっしゃることと思います。
本記事は、「【完全ガイド】クリニック開業の手順と成功へのロードマップ」シリーズの一環として、物件選びに焦点をあてた実践マニュアルです。
今回は、クリニック開業に適した物件の種類ごとの特徴や注意点、立地の選び方、契約時のポイントまで詳しく解説します。
クリニックに適した5つの物件タイプ
クリニック開業向けの物件には、以下のような代表的な種類があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の開業スタイルに合ったタイプを見極めることが大切です。
居抜き物件｜コストとスピード重視の開業に
前のクリニックの設備や内装が残っている物件です。承継物件も含まれます。
比較的短期間・低コストでの開業が可能で、開設届の手続きもスムーズなケースが多いです。
メリット
- 内装や医療機器が使えるため初期費用を抑えられる
- 開業準備期間を短縮できる
- 既存の患者が残っていれば引継ぎの可能性も
デメリット
- レイアウトや機器配置の自由度が低い
- 古い設備の修繕費がかかる場合がある
- 前クリニックの評判がマイナスになることも
スケルトン物件｜理想のクリニックを一から作る
スケルトン物件とは、設備や内装がない“骨組みだけ”の状態の物件です。
ゼロから自由に設計できるため、こだわりの動線やブランディングを実現したい方に向いています。
メリット
- 自由な設計・最新設備の導入が可能
- 経年劣化がない内装でスタートできる
- 長期的な修繕計画が立てやすい
デメリット
- 開業までに6ヶ月〜1年かかることも
- 内装・医療機器など初期投資が高額に
- 工事管理や専門家との打ち合わせが必須
テナントビル（ビルイン型）｜立地重視で集患を狙うなら
商業ビルや複合施設の一室に入る形態です。
駅近や人通りの多い場所に立地していることが多く、視認性・アクセスの面で強みがあります。
メリット
- 集患しやすい好立地を選びやすい
- 賃貸で初期投資を抑えやすい
- 看板なしでも自然に認知されやすい
デメリット
- 内装・構造に制限がある場合が多い
- 医療機器の搬入が難しいことも
- 他テナント（飲食店など）との兼ね合いに注意
医療モール型｜他科連携や広告効果を重視する場合に
複数の診療科や薬局が入居する、医療専用の集合施設です。
「モールに行けば何でも診てもらえる」というイメージから、集患力が期待できます。
メリット
- 認知度が高く、広告コストを抑えられる
- 他科への紹介で患者満足度向上
- 共用駐車場・共用設備による負担軽減
デメリット
- 内装や業者の指定がある場合も
- 同じ診療科が入居している可能性あり
- モールのルール（診療時間・広報制限）に縛られることがある
戸建て物件｜土地資産として活用したい場合に
土地を取得して新築または既存の建物を利用する形式です。
自由度が高く、駐車場スペースも広く確保できます。
メリット
- 自由設計で理想のクリニックが実現できる
- 資産として建物を保有できる
- 駐車場も広く確保可能で車来院に強い
デメリット
- 建設コスト・期間がかかる
- 調剤薬局や交通アクセスとの連携が必要
- 資金繰りと返済計画の精緻な設計が求められる
立地を選ぶ際のチェックポイント
物件の種類と並んで重要なのが「立地」です。
以下のような視点で検討しましょう。
- 交通の利便性：駅近、バス停前、幹線道路沿いなど
- 周辺人口：対象とする患者層のボリュームを確保できるか
- 競合状況：近隣に同じ診療科が多すぎないか
- 駐車場の有無：車での来院を想定するなら必須
患者目線に立ったアクセスのしやすさは、開業後の集患に直結します。
契約や内装で注意しておきたいこと
物件選びでは、種類や立地だけでなく、契約条件や内装・設備面でも確認しておきたいことがあります。
契約前に確認すべきこと
- 用途地域や医療用途の可否（行政確認）
- 看板設置・広告規制の有無
- 途中解約時の違約金・原状回復義務
- 近隣との関係（同ビルの業種や評判）
内装・設備工事での注意点
- 医療機器搬入に必要な寸法や電源容量
- 給排水設備や空調設備の確認
- 設計～施工のスケジュールと保健所手続きとの整合性
自分に合った物件タイプを見極める【一覧比較】
物件タイプごとの特徴や向いているケースを整理しました。開業の目的や重視したいポイントに応じて、最適な選択肢を検討しましょう。
| 開業タイプ | 向いている物件タイプ | 特徴・向いているケース |
|---|---|---|
| 開業費用を抑えたい | 居抜き物件 | 初期投資を抑えて早期に開業したい人向け。内装や設備をそのまま活用できる。 |
| 自由に設計したい | スケルトン物件 | 動線やデザインにこだわりたい人向け。ブランディングや独自性を出しやすい。 |
| 集患しやすい立地を選びたい | テナントビル型 | 駅近や人通りの多い場所に開業したい人向け。視認性が高く自然と認知されやすい。 |
| 他科との連携・認知度を重視したい | 医療モール型 | 他科と連携しながら集患したい人向け。共用設備も活用でき、患者利便性が高い。 |
| 資産として所有したい | 戸建て物件 | 土地活用・建物所有を視野に入れている人向け。自由な設計と広い駐車場確保が可能。 |
まとめ｜物件選びはクリニック経営の出発点
物件の種類や立地、契約条件は、開業後の運営に大きな影響を与えます。
自院の方向性に合った物件を選ぶことが、経営の安定と成長につながります。
物件選びに迷ったら、医療専門の不動産会社や内装業者への相談もおすすめです。
開業支援を受けることで、見落としのないスムーズな準備が可能になります。
- 医療モールの企画から、クリニック新規開業のサポート歴３０年
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看板・カーテン・LED・駐車場・クリーニング etc - クリニック開業相談に対応
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DOCWEB編集部（一般社団法人 DOC TOKYO）
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